FCL-Gérer la Cité, Romain Harlé
Rapport de FCL Gérer la Cité / Commission Logement
La capacité des collectivités locales à accompagner la création de logements neufs et l’accueil de population nouvelle qu’elle génère apparait aujourd’hui comme un facteur limitant de la relance de la construction neuve. Le principe général du financement des équipements publics est celui du financement des équipements publics par les constructeurs, celui-ci est rendu difficile au sein des opérations d’aménagement d’ampleur nécessitant un appui financier des collectivités à l’initiative des projets.
Dans le cadre des travaux de la commission Rebsamen, nommée par le Premier Ministre pour la relance durable de la construction de logements, FCL Gérer la Cité a travaillé à identifier les facteurs de déséquilibre des bilans des opérations d’aménagement et leurs origines tant en dépenses qu’en recettes. Ce diagnostic a permis d’orienter les propositions de la Commission vers un appui ciblé au financement des opérations d’aménagement.
Un équilibre toujours plus compliqué des opérations d’aménagement
Plusieurs facteurs pèsent aujourd’hui sur l’équilibre financier des projets, fragilisant le rythme de commercialisation des charges foncières auprès des opérateurs de logements :
- Le poids des acquisitions foncières est important, en particulier pour les opérations de recyclage de fonciers d’activité. Les acquisitions foncières se font à une valeur d’usage souvent plus élevée que la valeur future à laquelle viennent s’ajouter des frais de relocalisation ou d’éviction ;
- Les coûts conséquents de remise en état des sols ;
L’orientation croissante vers des opérations de recyclage ou renouvellement urbain induit une augmentation de ces postes du fait de la complexité des procédures de remembrement de fonciers issus d’activités en place ou de logements occupés ainsi que de l’occurrence plus importante de frais de dépollution liés à la présence antérieure d’activités artisanales ou industrielles.
Les coûts de création des équipements pour l’accueil des populations nouvelles connaissent également une hausse du fait d’une élévation des performances techniques et environnementales des équipements mais aussi localement avec des tensions sur le coût des matières premières ou de la main d’œuvre (cas du Grand Paris) ;
- Concernant les recettes, les cessions de droits à construire constituent la ressource principale des opérations d’aménagement. Les montants de charges foncières sont aujourd’hui très contraints dans le cadre des débats sur la densité, la place des espaces verts dans les projets ou la maitrise des prix de sortie ;
- Le bouclage financier des opérations repose sur la capacité des collectivités locales à financer une participation d’équilibre et/ou subventionner les équipements publics. Les contraintes financières des collectivités peuvent conduire à l’abandon ou au rééchelonnement dans le temps des opérations, fragilisant l’offre de logement neuf en bout de chaine.
Afin d’objectiver les facteurs de renchérissement des opérations d’aménagement et contribuer au diagnostic de la Commission Rebsamen, nous avons conduit une analyse sur les bilans à terminaison d’un échantillon de 71 opérations d’aménagement représentant une production de 70 000 logements représentatif des opérations sur le territoire national en veillant à la représentativité entre :
- Territoires tendus (zones A et A bis) et territoires détendus (zones B1, B2 et C),
- Opérations en cœur d’agglomération / en périphérie.
* Détail de la méthodologie pages 6 à 10 de la note FCL Gérer la Cité
