FCL-Gérer la Cité, Romain Harlé
Rapport de FCL Gérer la Cité / Commission Logement
Les dépenses d’aménagement tirées à la hausse par les acquisitions foncières
Ramené au nombre de logements générés, le total des dépenses à la charge de l’opération d’aménagement s’établit en moyenne à 49 445 € en milieu périurbain ou rural, contre 60 724 €/logement, soit + 23 %, au sein des centralités urbaines. L’écart est plus prononcé (+ 40 %) entre les opérations des zones A-Abis (67 024 €/logement) et celles des zones B1/B2 et C (47 800 €/logement).
Afin d’identifier l’origine de ces écarts, nous avons organisé les dépenses à la charge des opérations d’aménagement en 4 familles principales :
- Les acquisitions foncières,
- Les travaux de réalisation du programme des équipements publics (d’infrastructure et de superstructure) et de remise en état des sols,
- Les honoraires de maitrise d’ouvrage (rémunération aménageur dans le cas d’une opération concédée),
- Les autres dépenses (honoraires, frais financiers et frais divers).
Ramenées à la surface aménagée (exprimée en hectares), les dépenses travaux sont plus importantes en contexte de centralité et de tension sur le marché du logement. Si les travaux d’aménagement de surface sont plus onéreux au m² d’espaces publics créés en contexte urbain dense, leur impact est neutralisé par l’augmentation de la densité de logements desservis, a contrario les autres composantes de coûts travaux (branchements réseaux, équipements publics) suivent une progression linéaire avec le nombre de logements créés.
Exprimé en €/ha aménagé, le coût de la remise en état des sols apparait légèrement plus important en contexte urbain et en secteur tendu, qui concentrent davantage d’opérations de recyclage de friches. Ce coût moyen recouvre des écarts importants entre opérations et témoigne davantage d’une concentration des opérations de recyclage urbain sur ces territoires. Les coûts de remise en état des sols sont par nature liés aux caractéristiques physiques propres à chacune des opérations plus qu’à leur localisation géographique.
En définitive, le poids du foncier en entrée d’opérations apparait comme le principal facteur explicatif de la variabilité du coût complet des opérations d’aménagement. L’effet de densité ne suffit pas à absorber le surcout d’acquisition des fonciers à aménager sur les territoires tendus en particulier de par l’effet d’entrainement qu’exercent le marché immobilier sur le marché foncier. Ce facteur explique la difficulté pour les aménageurs à ajuster leurs acquisitions au coût de production des opérations, y compris dans le cas de grandes emprises publiques à transformer.
Dès lors il s’agit d’analyser la structure de recettes de ces mêmes opérations afin d’identifier si le dynamisme des marchés immobiliers permet de compenser l’intégralité des surcoûts d’acquisitions de fonciers à aménager par des cessions de charges foncières majorées.
