OFS et bail réel solidaire : favoriser la production de logements à vocation sociale

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Deux nouveaux outils pour favoriser la production de logements à vocation sociale.

Prévu par l’article 164 de la loi Alur du 14 mars 2014, l’organisme foncier solidaire (OFS) est un instrument qui permet de dissocier la propriété foncière de la propriété du bâti.

Selon la loi, de telles structures, agréées par le préfet de région, « pour tout ou partie de leur activité, ont pour objet d’acquérir et de gérer des terrains, bâtis ou non, en vue de réaliser des logements et des équipements collectifs » à vocation sociale. En d’autres termes, l’OFS est propriétaire du terrain et le loue à un preneur, qui ne porte ainsi que la part d’investissement liée à la construction du bien.

Le décret du 12 septembre 2016 relatif aux organismes de foncier solidaire précise les modalités de création, de fonctionnement et de perte d’agrément des OFS. En particulier, l’OFS « doit être en mesure de garantir la pérennité des baux accordés dans le cadre de l’exercice de cette activité ».

Les baux en question sont des baux réels solidaires. Nés de l’article 64 de la loi du 6 août 2015, ceux-ci sont des baux de longue durée, entre 18 et 99 ans, « par lequel un organisme de foncier solidaire consent à un preneur, s’il y a lieu avec obligation de construire ou de réhabiliter des constructions existantes, des droits réels en vue de la location ou de l’accession à la propriété des logements, sous des conditions de plafonds de ressources, de loyers et, le cas échéant, de prix de cession. » Une ordonnance du 20 juillet 2016 acte la création de ce type de contrat.

Les collectivités commencent à se saisir de ces innovations législatives et réglementaires

La Métropole de Lille a créé, au début du mois de mars, son OFS et a déjà ciblé deux opérations d’aménagement en hyper-centre, l’une dans l’ancienne faculté de médecine et l’autre sur le terrain de l’ex-bourse du travail, pour expérimenter le dispositif. L’acquisition d’un logement avec un bail réel solidaire coûterait 30 à 35% moins cher que les autres logements et le loyer foncier versé à l’OFS serait de l’ordre d’une centaine d’euros par mois.

La ville de Biarritz entend quant à elle transformer le Comité Ouvrier du Logement, une coopérative de production de logements sociaux, en OFS et travaille à cet égard sur une opération de 40 logements.

L’idée fait également son chemin en région parisienne. L’Union régionale des coopératives HLM d’Ile de France a annoncé sa volonté de créer un OFS, dont les statuts doivent être validés le 5 mai. Enfin, le Conseil de Paris a adopté lors de sa session de mars une motion prévoyant une étude sur les conditions préalables et les modalités de mise en œuvre d’un tel organisme.

L’équilibre financier de ces OFS repose sur le financement de l’acquisition et du portage foncier sur le long terme par les loyers versés par les preneurs des baux solidaires. Selon les caractéristiques et le niveau du marché foncier de chacun des territoires, celui-ci pourra être plus ou moins facile à tenir.