Le logement social, un modèle de financement spécifique qui a fait ses preuves ….
Le modèle du logement social français repose sur un schéma de financement spécifique qui permet aux organismes de logement social de bénéficier de financements long terme et à taux préférentiels. Ces financements doivent être assortis d’une garantie à hauteur de 100 % du montant prêté. Les collectivités dont le territoire est concerné par l’opération accordent souvent leur garantie. Pour rappel, ces garanties d’emprunt pour le logement social ne sont pas prises en compte dans le calcul des ratios prudentiels (Galland) qui conditionnent la capacité de garantie des collectivités. Ainsi, le modèle repose donc sur deux éléments essentiels :
- Le volontarisme des collectivités territoriales à accorder des garanties d’emprunt.
- Le faible niveau de sinistralité dans le secteur du logement social. En effet les mécanismes de prévention et contrôle par les fédérations, l’ANCOLS ou encore la CDC en tant que prêteur limitent les risques et permettent que la situation de défaillance de l’emprunteur et donc la substitution de ce dernier par la Collectivité garante, soit rare. Le secteur du logement social a également de nombreux atouts : forte demande, revenus sûrs et prévisibles, un organisme dédié (Caisse de garantie du logement locatif social (CGLLS)) qui aide les organismes de logement locatif social en difficulté par le biais de prêts ou de subventions directes.
…. Aujourd’hui fragilisé par de multiples facteurs
Pourtant, la conclusion d’une quasi absence de sinistralité dans le secteur est remise en cause avec la « croissance » des facteurs de fragilisation. Les prémices de cette fragilisation débutent avec la réduction de loyer de solidarité (RLS) en 2018 qui impacte les recettes des bailleurs ou encore l’augmentation de la TVA qui impacte le coût de construction pour les logements PLUS et PLS. A ces pressions préexistantes s’ajoutent le contexte actuel qui détériore le taux de couverture des intérêts des bailleurs :
- En effet, du fait de son modèle de financement dont la majeure partie de la dette levée par les bailleurs est indexée sur le taux du livret A, l’augmentation et la perspective du maintien du taux à court terme se traduit par une forte augmentation des intérêts payés.
- En parallèle, l’inflation élevée des coûts, notamment de la maintenance, entretien et construction rogne sur les marges sans possibilité de ré impacter ces surcoûts sur les loyers.
Dans ce contexte de pression sur les bailleurs sociaux et de restriction des budgets locaux, il paraît essentiel de définir les modalités des garanties d’emprunt au sein de chaque collectivité afin d’identifier et maîtriser le risque pour cette dernière.
Camille Lorand, Elisabeth Paul, Romain Harlé
