Alors que les bailleurs sociaux ont longtemps été considérés comme des emprunteurs sûrs, portés par un cadre réglementaire protecteur et des revenus stables, l’évolution récente de leur environnement économique invite à réinterroger la soutenabilité de leur modèle. Les dernières études de la Banque des Territoires (1), complétées par la note de conjoncture immobilière du 1er trimestre 2025, dressent le tableau d’un secteur à la croisée des chemins.
D’un côté, les tensions inflationnistes et la hausse des taux ont fragilisé les équilibres financiers. En 2022, le ratio d’autofinancement locatif est tombé à 5,9 % des loyers perçus, tandis que l’autofinancement global a chuté à 17,3 %. La montée des charges d’exploitation (+3,3 %) et des annuités financières liées à l’indexation sur le livret A (+25,5 % des intérêts versés) grève les marges. L’érosion des produits exceptionnels, notamment des plus-values de cession, pèse aussi sur la capacité d’autofinancement.
De l’autre, la conjoncture de la production neuve début 2025 laisse entrevoir un frémissement, mais sans véritable rupture. Si la baisse du taux du livret A à 2,4 % améliore légèrement les conditions de financement pour les bailleurs, les tensions sur les taux de crédit persistent. Le redémarrage des permis de construire et des ventes en bloc reste fragile et contrasté, selon les données du SDES. L’activité de rénovation, notamment énergétique, connaît un tassement du fait des incertitudes sur les aides et des ajustements budgétaires récents (MaPrimeRénov’, PTZ).
Dans ce contexte, les bailleurs sociaux recentrent leur stratégie sur les réhabilitations thermiques, plus rapidement amortie que la production neuve. Le scénario de référence anticipe jusqu’à 130 000 logements rénovés par an jusqu’en 2027, mais avec des coûts de revient moyens désormais supérieurs à 50 000 € par logement.
Pour les collectivités territoriales qui se portent garantes d’emprunts, ces évolutions appellent à une analyse plus fine de l’exposition aux risques financiers des organismes. L’accroissement des encours garantis dans un contexte d’incertitude macroéconomique justifie une actualisation des grilles d’analyse, une attention renforcée aux trajectoires financières individuelles des bailleurs, ainsi qu’un encadrement plus stratégique des politiques locales de garantie.
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(1) Étude annuelle de référence sur le logement social, édition 2024 / Conjoncture immobilière au 1er trimestre 2025, Banque des Territoires.