Depuis le vote de la loi Climat et Résilience en 2021 et son principe de Zéro Artificialisation Nette (ZAN) des sols à horizon 2050, cet objectif a connu plusieurs adaptations, et plus récemment une proposition de diminution drastique de son périmètre d’application.
Des impacts directs sur la fiscalité locale et le potentiel foncier pour l’aménagement
Ayant pour objectif d’arrêter l’artificialisation des sols et de réduire la consommation d’Espaces Naturels Agricoles et Forestiers, le ZAN a directement impacté les modalités foncières des politiques et projets d’aménagement local. La densification des tissus urbains existants devait alors prévaloir sur l’artificialisation nette des sols. Les SRADDET, SCoT, PLU(i) et cartes communales avaient alors une échéance de 3 à 7 ans pour s’adapter à ces nouvelles modalités d’aménagement.
Indirectement, c’est la fiscalité locale qui s’est trouvé face à une double équation :
- Une perte de dynamisme issu de la taxe foncière ;
- Un risque de déséquilibre des opérations d’aménagement.
Face à des impasses locales, des réponses législatives en cours
Face à cette problématique, la loi ZAN a déjà été revue en 2023 avec de premières mesures de crédits d’artificialisation (la garantie communale d’1ha annuelle devient transférable).
Le 28 mai 2025, l’Assemblée Nationale a adopté un amendement de la loi de simplification de la vie économique, prévoyant notamment une autorisation de dépassement de 30% des limites initiales, et des exceptions accordées pour les « projets d’intérêt national majeur ».
En réponse à ces évolutions législatives qui rouvrent de nouveaux droits à l’artificialisation des sols, une récente « Proposition de loi pour réussir la transition foncière » a été déposée. Afin de résoudre l’équation financière et foncière et ainsi permettre d’atteindre les objectifs de baisse de consommation de sols non artificialisés, le texte propose une réforme la fiscalité de l’aménagement, en supprimant certaines exonérations et en en créant d’autres pour les collectivités les plus frugales en consommation foncière.
Le 17 juin 2025, l’Assemblée nationale a finalement adopté le projet de loi de simplification de la vie économique assouplissant les modalités et revoit à la baisses les objectifs du ZAN. Le texte passera prochainement en commission mixte paritaire, pour aboutir à une version consensuelle du texte entre le Sénat et l’Assemblée nationale.
Repenser l’approche foncière de l’aménagement
Si le texte initial de 2021 est encore susceptible de subir des modifications dans les prochains mois, plusieurs questions auront été soulevées et ouvrent de nouvelles opportunités pour la sobriété de l’aménagement urbain :
- Densifier les tissus urbains existants, impliquant de nouvelles approches de la mobilisation foncière, tant sur les échéances que sur les contreparties financières.
- Poursuivre une approche intercommunale de l’aménagement, en revenant aux bassins de vie pour concevoir les projets de logements et d’activités économiques.
- Résorber les friches industrielles et la vacance des logements, en trouvant de nouveaux équilibres économiques aux opérations de renouvellement urbain.
Ces nouveaux paradigmes appellent à des réflexions de fond des collectivités et des établissements publics quant à leur stratégie foncière. L’urgence de la production de logements et les perspectives de développement de l’activité économique et industrielles doivent être anticipés sur le plan du foncier, en mobilisant des portages innovants.
FCL Gérer la Cité accompagne les acteurs publics dans leurs stratégies opérationnelles d’aménagement, de portage foncier, et de prospective budgétaire, afin de mettre en cohérence leurs ressources actuelles et futures et leurs objectifs de développement territorial.
