La réalisation d’une opération d’aménagement en régie, qu’il s’agisse d’un lotissement ou d’une ZAC, est un processus complexe qui s’inscrit dans la durée. Sa gestion financière requiert une attention particulière et la mise en place d’outils spécifiques, notamment d’un budget annexe. Encadré par l’instruction budgétaire et comptable M57, le budget annexe permet d’isoler les opérations d’aménagement du budget principal de la collectivité, afin de mieux maîtriser les risques financiers et de garantir une plus grande transparence.
Pourquoi un budget annexe ?
L’instruction M57 impose la création d’un budget annexe pour les opérations d’aménagement afin de « ne pas bouleverser l’économie du budget de la collectivité et individualiser les risques financiers ». Concrètement, le budget annexe permet de :
- Suivre de manière précise les recettes et les dépenses spécifiques à l’opération d’aménagement. Cela facilite l’analyse de la rentabilité du projet et la prise de décision.
- Calculer la TVA due par la collectivité sur l’opération. Le budget annexe permet de retracer les flux financiers et de déterminer avec précision la base de calcul de la TVA.
- Déterminer la marge réalisée sur l’opération. En comparant les recettes et les dépenses, le budget annexe permet de calculer la marge, qu’elle soit positive ou négative.
La comptabilisation des stocks : un élément clé
Les terrains aménagés destinés à être vendus sont considérés comme des stocks. Leur comptabilisation est un élément clé du budget annexe et doit respecter la norme 23 du Recueil des normes comptables pour les entités publiques locales (RNCEPL), qui définit la méthodologie à appliquer. Cette norme précise notamment comment :
- Valoriser les stocks tout au long de l’opération, en tenant compte des coûts d’acquisition, d’aménagement et de viabilisation.
- Déterminer le déstockage à opérer chaque année, en fonction des ventes réalisées.
- Calculer l’excédent ou le déficit à la clôture de l’opération, en comparant la valeur des stocks et le prix de vente des terrains.
Une mise en œuvre parfois complexe
La mise en place et le suivi d’un budget annexe nécessitent une connaissance approfondie des règles comptables et de la norme 23 du RNCEPL. Les opérations d’aménagement s’inscrivant dans le temps long, il peut être difficile de retracer l’évolution des stocks et de fiabiliser la valeur de l’excédent ou du déficit à constater, notamment si des méthodes de comptabilisation différentes ont été employées au cours de l’opération.
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FCL Gérer la Cité accompagne les collectivités et les aménageurs dans la mise en œuvre et le suivi de leurs budgets annexes.
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