Une situation en mutation rapide
Le logement social demeure un pilier essentiel des politiques locales. Historiquement stable – revenus locatifs sécurisés, régulation forte – il a longtemps constitué un secteur rassurant pour les collectivités, garantes en grande partie des emprunts des bailleurs sociaux.
Mais ces dernières années, les collectivités sont plus attentives à la situation financière des bailleurs. Les derniers indicateurs financiers, à fin 2023, montrent un équilibre encore plus fragile. La dernière étude consolidée sur le logement social réalisée par la Caisse des Dépôts et Consignations fait d’ailleurs état de la situation au 31/12/2023 :
- Excédent brut d’exploitation stable (45,3 % des loyers) ;
- Charges financières en forte hausse (+81 %) en raison de la progression du Livret A, absorbant près de 44 % des loyers ;
- Autofinancement locatif au plus bas depuis 2014 (1,5 %).
Autrement dit : la solvabilité globale reste assurée, mais les marges de sécurité financière se réduisent nettement.
Ce constat général masque toutefois une forte hétérogénéité entre les bailleurs, selon leur taille, leur territoire d’intervention et leur structure financière. Ces disparités doivent être prises en compte dans l’analyse du risque de garantie par les collectivités.
Des perspectives contrastées : entre répit à court terme et dépenses massives à venir
La baisse récente du taux du Livret A (passant de 3% à 2,4 % en février 2025 puis 1,7 % en aout 2025) devrait offrir un léger répit à court terme, en allégeant le coût moyen de financement des bailleurs et améliorer le coût de la dette sur les exercices 2024 et 2025. Cependant, cette détente ne suffira pas à compenser les investissements massifs à venir : réhabilitation énergétique du parc, mise aux normes environnementales et maintien d’un rythme soutenu de construction neuve. Ces engagements pèseront durablement sur les équilibres financiers du secteur.
Pourquoi les collectivités doivent rester vigilantes
La garantie d’emprunt constitue un engagement budgétaire indirect, mais potentiellement lourd en cas de défaillance du bailleur. Si le risque de mise en jeu demeure aujourd’hui limité, il tend néanmoins à se renforcer dans un contexte de marges financières réduites et d’investissements massifs à venir.
Les collectivités doivent donc suivre avec attention l’évolution de la situation financière des bailleurs. Cette vigilance suppose un suivi régulier des principaux indicateurs mais aussi une analyse qualitative des plans d’investissement, des politiques de cession d’actifs et de la gestion du patrimoine existant.
Notre conviction
Le modèle économique du logement social entre dans une phase d’ajustement. Les collectivités doivent intégrer cette évolution dans leur politique de garantie, en renforçant l’analyse préalable des dossiers et en adaptant les conventions de garantie : suivi pluriannuel, reporting financier renforcé, conditionnement.
La garantie d’emprunt reste un levier stratégique pour soutenir l’investissement social local. Mais dans le contexte actuel, elle appelle une approche plus sélective, fondée sur une lecture fine des équilibres financiers et des engagements futurs.
Notre expertise en finances locales et en analyse sectorielle permet d’accompagner les collectivités dans cette vigilance accrue, en transformant un risque potentiel en outil de pilotage maîtrisé.